Αν αγοράσετε ένα σπίτι έναντι 150.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική του αξία ανέρχεται στις 220.000 ευρώ, ποιο ποσό θεωρείται ότι πρέπει να καλύψετε φορολογικά; Εκείνο που καταβάλατε πραγματικά ή την υψηλότερη αξία που προκύπτει από το φορολογικό σύστημα;
Η διαφορά των 70.000 ευρώ μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική. Από αυτήν ενδέχεται να εξαρτηθεί αν ο αγοραστής μπορεί να καλύψει το τεκμήριο απόκτησης με τα εισοδήματα και τις αποταμιεύσεις του ή με άλλες πηγές χρηματοδότησης, όπως ένα δάνειο ή μια γονική παροχή, χωρίς να επιβαρυνθεί με επιπλέον φόρο.
Τι ισχύει για το τεκμήριο απόκτησης
Η απόφαση 2086/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας δίνει σημαντικές διευκρινίσεις για τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Όπως προκύπτει από την απόφαση, για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης δεν λαμβάνεται αυτομάτως ως βάση η αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Καθοριστικό στοιχείο είναι το ποσό που πράγματι καταβλήθηκε για την αγορά, υπό την προϋπόθεση ότι ο φορολογούμενος είναι σε θέση να το αποδείξει.
Με άλλα λόγια, διαφορετική είναι η φορολογητέα αξία που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης και διαφορετική η πραγματική δαπάνη που καλείται να δικαιολογήσει ο αγοραστής απέναντι στην εφορία.
Στο παράδειγμα των 150.000 ευρώ
Εάν ένα ακίνητο έχει αντικειμενική αξία 220.000 ευρώ, αλλά ο αγοραστής συμφώνησε με τον πωλητή τίμημα 150.000 ευρώ και αυτό είναι πράγματι το ποσό που καταβλήθηκε, τότε τα 150.000 ευρώ αποτελούν τη βάση για τη δαπάνη απόκτησης, εφόσον το πραγματικό τίμημα μπορεί να τεκμηριωθεί.
Στη δαπάνη αυτή συνυπολογίζονται και τα έξοδα που συνδέονται με την αγορά, όπως ο φόρος μεταβίβασης και οι λοιπές επιβαρύνσεις της συναλλαγής.
Άλλος υπολογισμός για τον φόρο μεταβίβασης
Ο φόρος μεταβίβασης ακολουθεί διαφορετικό κανόνα. Όταν το συμφωνηθέν τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, ο φόρος υπολογίζεται στη μεγαλύτερη αξία.
Έτσι, στο συγκεκριμένο παράδειγμα, ο αγοραστής μπορεί να κληθεί να πληρώσει φόρο μεταβίβασης με βάση τα 220.000 ευρώ. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι θα πρέπει αυτομάτως να δικαιολογήσει και 220.000 ευρώ ως ποσό που κατέβαλε για την απόκτηση του ακινήτου.
Η υπόθεση που έφτασε στο Συμβούλιο της Επικρατείας
Χαρακτηριστική είναι η υπόθεση που εξετάστηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας, καθώς αναδεικνύει πόσο μεγάλη μπορεί να είναι η απόσταση μεταξύ αντικειμενικής αξίας και πραγματικού τιμήματος.
Στη συγκεκριμένη περίπτωση, η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανερχόταν σε 331.403 ευρώ, ενώ στο συμβόλαιο αναγραφόταν τίμημα μόλις 56.000 ευρώ.
Η φορολογική διοίκηση είχε αντιμετωπίσει ως δαπάνη απόκτησης την υψηλότερη αντικειμενική αξία. Το ΣτΕ, ωστόσο, έκρινε ότι ο φορολογούμενος πρέπει να έχει τη δυνατότητα να αποδείξει πως το πραγματικό ποσό που κατέβαλε ήταν χαμηλότερο.
Δεν αρκεί μόνο το ποσό που γράφει το συμβόλαιο
Το κρίσιμο σημείο για τον αγοραστή είναι ότι η αναγραφή ενός χαμηλότερου τιμήματος στο συμβόλαιο από μόνη της δεν αρκεί.
Θα πρέπει να υπάρχουν στοιχεία που να επιβεβαιώνουν ότι αυτό ήταν πράγματι το ποσό που καταβλήθηκε στον πωλητή. Η φορολογική αρχή μπορεί να εξετάσει τα διαθέσιμα αποδεικτικά στοιχεία προκειμένου να διαπιστώσει το πραγματικό ύψος της συναλλαγής.
Καθοριστικός ο ρόλος των τραπεζικών συναλλαγών
Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτούν οι τραπεζικές κινήσεις. Οι μεταφορές χρημάτων προς τον πωλητή, οι κινήσεις των λογαριασμών, το συμβόλαιο και τα υπόλοιπα διαθέσιμα στοιχεία της συναλλαγής θα πρέπει να παρουσιάζουν μια συνεπή εικόνα ως προς το πραγματικό τίμημα.
Ο κανόνας, μάλιστα, λειτουργεί και αντίστροφα. Αν για παράδειγμα στο συμβόλαιο εμφανίζεται τίμημα 150.000 ευρώ, αλλά από τις τραπεζικές συναλλαγές ή άλλα αποδεικτικά στοιχεία προκύπτει ότι ο αγοραστής κατέβαλε τελικά 230.000 ευρώ, η εφορία δεν είναι υποχρεωμένη να περιοριστεί στο ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο.
Μπορεί να εξετάσει τα πραγματικά δεδομένα και να προσδιορίσει τη δαπάνη με βάση το ποσό που πράγματι καταβλήθηκε.
Πώς μπορεί να καλυφθεί το τεκμήριο αγοράς
Αφού προσδιοριστεί η πραγματική δαπάνη απόκτησης, ο αγοραστής θα πρέπει να εξετάσει με ποιον τρόπο μπορεί να την καλύψει φορολογικά.
Ανάλογα με την περίπτωση, η κάλυψη μπορεί να προκύπτει από δηλωμένα εισοδήματα, ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών, τραπεζικό δάνειο, έσοδα από πώληση άλλου περιουσιακού στοιχείου ή χρηματική γονική παροχή ή δωρεά, εφόσον αυτή έχει πραγματοποιηθεί και δηλωθεί σύμφωνα με τη νόμιμη διαδικασία.
Δύο διαφορετικοί υπολογισμοί πριν από την αγορά
Για τον λόγο αυτό, πριν από την υπογραφή ενός συμβολαίου όπου το συμφωνηθέν τίμημα απέχει σημαντικά από την αντικειμενική αξία, ο αγοραστής θα πρέπει να κάνει δύο ξεχωριστούς υπολογισμούς.
Από τη μία πλευρά, να υπολογίσει τον φόρο μεταβίβασης, ο οποίος μπορεί να βασιστεί στην υψηλότερη αξία. Από την άλλη, να προσδιορίσει ποιο είναι το πραγματικό ποσό της δαπάνης απόκτησης που θα πρέπει να καλύψει φορολογικά.
Η διάκριση αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς η αντικειμενική αξία δεν ταυτίζεται κατ’ ανάγκη με το ποσό που θεωρείται ότι πραγματικά δαπανήθηκε για την αγορά του ακινήτου.
Αναζήτηση
